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來(lái)源 | 觀點(diǎn)指數(shù)

作者 | 觀點(diǎn)指數(shù)




 

觀點(diǎn)指數(shù) 報(bào)告期內(nèi)，融資事件集中在基金募集、股票定增和債權(quán)融資上，其中基金募集的規(guī)模較大，如普洛斯宣布將參與設(shè)立的珠海普航，有一些國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與。而作為國(guó)企的重慶國(guó)際物流樞紐園區(qū)，上半年持續(xù)進(jìn)行債券融資，優(yōu)勢(shì)比較明顯。

 

報(bào)告期內(nèi)，華中、華南以及華東地區(qū)均有倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓成交。深圳、廣州和上海這些一線城市的出讓均價(jià)較高，而鄭州和海南的較低。其中，深圳和廣州的出讓地塊有特殊用途，前者用于電子商務(wù)集群的打造，后者用于大型物流樞紐基地的建設(shè)。

 

此外要關(guān)注到，期內(nèi)物流項(xiàng)目持續(xù)投產(chǎn)，涉及到機(jī)場(chǎng)冷鏈布局以及城市生鮮食品冷鏈集群。而在資產(chǎn)拍賣交易方面，涉及到一些財(cái)務(wù)困難的中小物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的債權(quán)拍賣，其中還包含一些位于一線城市的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，行業(yè)的并購(gòu)機(jī)會(huì)初顯。

 

報(bào)告期內(nèi)，受疫情影響，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、快遞業(yè)務(wù)量下滑，倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)也在下滑。但網(wǎng)上零售額在持續(xù)增長(zhǎng)，這為倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)帶來(lái)了一定的需求量。

 

■ 險(xiǎn)資入局，國(guó)企倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)公開債融資優(yōu)勢(shì)凸顯

 

本月融資事件方式較為多元，包含基金募集、股票定增和債權(quán)融資。其中，以基金募集方式融得的資金規(guī)模較大，且險(xiǎn)資也參與其中。民營(yíng)企業(yè)選擇定增來(lái)募集資金的動(dòng)作較少，但該方式可有效降低資產(chǎn)負(fù)債率。另外，國(guó)有企業(yè)在債券發(fā)行方面動(dòng)作不斷，具有一定優(yōu)勢(shì)。

 

基金募集方面，11月7日，普洛斯宣布將設(shè)立中國(guó)收益基金VI，投資人為國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及普洛斯現(xiàn)有的投資伙伴，而普洛斯將擔(dān)任基金管理人及資產(chǎn)管理人，該基金將投資于20處物流園區(qū)。

 

同日，蘇寧物流公告，蘇寧物流、普洛斯、大家人壽、中銀三星人壽、北大方正人壽參投珠海普航股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），分別出資7.35億元、14.75億元、9.9億元、3億元、1億元，共計(jì)36億元，擬收購(gòu)并持有珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的全部有限合伙份額。

 

據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，珠海普易控股了多個(gè)蘇寧物流公司。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這兩起融資事件關(guān)聯(lián)度較大，意味著國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資正與專業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作，參與物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的投資。

 

股票定增方面，東百基金將定增不超過(guò)10億元的股票。截至9月30日，東百集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物水平只有2.35億元，為9年來(lái)的最低水平；同時(shí)，一年內(nèi)需要償還的銀行借款余額為21.75億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已無(wú)法覆蓋分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金；總的來(lái)說(shuō)，東百集團(tuán)面臨著一定的資金壓力。目前，物流資產(chǎn)仍有較高的投資熱度，東百集團(tuán)的定增行為，一方面可以減少負(fù)債水平，另一方面可以加大物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的投資。

 

債權(quán)融資，重慶國(guó)際物流樞紐園區(qū)擬募資12.4億元的私募債。今年以來(lái)，該公司已成功發(fā)行10只債券，規(guī)模約65.26億元，包含1只境外債和2只超短期融資券，這也體現(xiàn)出國(guó)企在公開債市場(chǎng)的融資優(yōu)勢(shì)。

 

截至9月30日，重慶國(guó)際物流樞紐園區(qū)取得借款所收到的現(xiàn)金為105.86億元，償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金為76.29億元，凈融資額為29.57億元，較往年有所上升；同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為3.67億元，同比下滑91%；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-10.87億元，雖然較上年同期腰斬，但仍保持著一定的投資強(qiáng)度。

 

總的來(lái)看，重慶國(guó)際物流樞紐園區(qū)加強(qiáng)了債權(quán)融資的力度，并保持了一定的投資強(qiáng)度。但其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額大幅度下滑，對(duì)其償債能力產(chǎn)生一定影響。

 

■ 倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓均價(jià)差距較大，一線城市地塊出讓含特殊用途

 

當(dāng)月，在倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓方面，華中、華南以及華東地區(qū)均有倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓成交。其中，深圳、廣州和上海的土地出讓均價(jià)較高；鄭州區(qū)域在相近地理位置上的土地出讓單價(jià)出現(xiàn)較大分化。深圳和廣州的地塊出讓具有特殊的用途，將用作電商產(chǎn)業(yè)集群以及大型物流樞紐的建設(shè)。

華中區(qū)域的鄭州市場(chǎng)近來(lái)較為活躍，在中牟和鄭州經(jīng)開區(qū)均有土地掛牌出讓以及成交。其中，中牟地塊的成交均價(jià)只接近鄭州經(jīng)開區(qū)的一半。

 

據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)，8月份，中牟縣通用倉(cāng)的平均租金為24.22元/平方米/月，空置率為11.39%；鄭州經(jīng)開區(qū)通用倉(cāng)的平均租金為25.34元/平方米/月，空置率為9.83%。經(jīng)開區(qū)和中牟縣的地理位置較為靠近，租金水平相當(dāng)，但倉(cāng)儲(chǔ)用地平均價(jià)格相差較多。

 

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，中牟縣將會(huì)是經(jīng)開區(qū)的主要替代區(qū)域。

 

在華南區(qū)域，深圳寶安區(qū)出讓兩宗倉(cāng)儲(chǔ)用地，總出讓金額為1.22億元，均由京東摘得。一地塊將建設(shè)為大灣區(qū)智能電商運(yùn)營(yíng)物流結(jié)算中心項(xiàng)目，包括貿(mào)易結(jié)算、倉(cāng)儲(chǔ)物流、信息處理、配套服務(wù)等功能。這將有利于深圳做大電子商務(wù)集群，為當(dāng)?shù)氐牧闶蹣I(yè)做貢獻(xiàn)。

 

另一地塊將建設(shè)寶安智慧供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)園，包括智能分撥轉(zhuǎn)運(yùn)中心、城市智慧配送中心、國(guó)際冷鏈供應(yīng)鏈儲(chǔ)運(yùn)中心等配套設(shè)施。深圳作為全國(guó)的科技中心，在寶安建設(shè)智慧供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)園，一來(lái)有利于成熟科技落地，應(yīng)用于實(shí)際物流業(yè)務(wù)中；二來(lái)有利于提高物流服務(wù)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。

 

廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園AB0102053地塊，由廣州白云高速陸港有限公司摘得，擬建設(shè)廣州白云神山物流樞紐項(xiàng)目（一期），這是全國(guó)首宗高速陸港樞紐項(xiàng)目，計(jì)劃投資5億元，將由普洛斯和廣州白云產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司一起開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目的特色之一是將實(shí)現(xiàn)重型卡車不下高速，減少物流對(duì)地方交通的影響。

 

這是《廣州市交通物流融合發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃》中規(guī)劃建設(shè)的10個(gè)大型交通物流樞紐之一，另外還規(guī)劃了5個(gè)特大型交通物流樞紐。對(duì)普洛斯來(lái)講，與國(guó)企一起參與超大型省會(huì)物流大項(xiàng)目，有利于其向項(xiàng)目端輸送資金、建設(shè)技術(shù)及管理理念。

 

在華東區(qū)域，上海中谷物流股份有限公司拿下上海臨港新片區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)用地，將用于建設(shè)中谷（臨港）國(guó)際集裝箱供應(yīng)鏈倉(cāng)儲(chǔ)物流基地項(xiàng)目。

 

■ 冷鏈項(xiàng)目持續(xù)布局投產(chǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)初顯

 

在物流資產(chǎn)投產(chǎn)方面，11月份的項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)態(tài)中，涉及到冷鏈物流的較多，包括機(jī)場(chǎng)冷鏈布局以及城市生鮮食品冷鏈集群。

其中，西北臨空產(chǎn)業(yè)園的投產(chǎn)，一方面將與東航物流西安咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)貨站形成互補(bǔ)，將東航物流在該節(jié)點(diǎn)把控的貨運(yùn)流量導(dǎo)入到東航物流內(nèi)；另一方面，東航物流的機(jī)場(chǎng)貨站擁有國(guó)內(nèi)少有的、可滿足特殊性質(zhì)貨品倉(cāng)儲(chǔ)需求的機(jī)場(chǎng)內(nèi)溫控貨物倉(cāng)庫(kù)，有利于將特種要求的冷鏈貨運(yùn)需求流量導(dǎo)入到西北臨空產(chǎn)業(yè)園中。

 

繼盒馬武漢供應(yīng)鏈中心投產(chǎn)后，其在杭州的供應(yīng)鏈中心也相繼投產(chǎn)。其供應(yīng)鏈中心的特色就是將冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)、加工、央廚、分撥等功能集于一體，相較于分布式合作而言，這種模式將大大減少商品在途流轉(zhuǎn)的時(shí)間，提高產(chǎn)品從源頭到消費(fèi)者之間的配送效率。盒馬在成都的供應(yīng)鏈中心，在此次的成都疫情中也得到了考驗(yàn)，未來(lái)，這種供應(yīng)鏈中心也將成為盒馬的主流。

 

中馳車福-維龍華南電商產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的合作模式，發(fā)揮了維龍的資金、建造上的優(yōu)勢(shì)，其為中馳車福量身打造了在華南的基地，有利于運(yùn)營(yíng)擴(kuò)展其在廣州的汽配供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。

 

在物流資產(chǎn)交易方面，當(dāng)月有2宗債權(quán)資產(chǎn)拍賣，涉及到一些財(cái)務(wù)困難的中小物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，其中不乏一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外，黑石在中國(guó)的資管平臺(tái)龍地，也于大灣區(qū)收購(gòu)了一些物流資產(chǎn)。

對(duì)于龍地收購(gòu)大灣區(qū)物流資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就如黑石高級(jí)董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管韋增鵬曾經(jīng)在接受觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)采訪時(shí)所說(shuō)的，一線城市依舊是黑石瞄準(zhǔn)的重心。黑石在中國(guó)的房地產(chǎn)投資組合約70%集中于內(nèi)地一線城市，接下來(lái)，依舊會(huì)將目光投向上海周邊以及大灣區(qū)。

 

據(jù)廣東統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度，廣東社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.6%，兩年平均增長(zhǎng)1.5%。其中，商品零售同比增長(zhǎng)12.4%。另外，大灣區(qū)擁有5個(gè)萬(wàn)億工業(yè)大市，外貿(mào)總額也位居全國(guó)首位。黑石繼續(xù)押注大灣區(qū)物流行業(yè)，或許意在大灣區(qū)雙循環(huán)戰(zhàn)略帶來(lái)的紅利機(jī)遇。

 

而在債權(quán)資產(chǎn)拍賣方面，深圳福田保稅倉(cāng)迪辰倉(cāng)儲(chǔ)大廈的債權(quán)人與競(jìng)拍得人，均為寶能旗下的深圳嘉盛德投資有限公司。

 

此次深圳嘉盛德拍下倉(cāng)儲(chǔ)大廈，是為了其8.4億元本金及利息。深圳嘉盛德只需繳納1.24億的稅款用于過(guò)戶后，便可取得倉(cāng)儲(chǔ)大廈的控制權(quán)。事后寶能回應(yīng)，正為該資產(chǎn)尋找買方。 

 

另外，錦程國(guó)際物流集團(tuán)等12戶11.61億的債權(quán)目前也正在掛牌中。物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)為重資本行業(yè)，中小民營(yíng)物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)在無(wú)強(qiáng)勁的資金募集實(shí)力的情況下，債權(quán)融資是比較好的融資方式。但受到疫情沖擊，成本繼續(xù)攀升，經(jīng)營(yíng)情況下滑，無(wú)法進(jìn)行再融資導(dǎo)致債務(wù)無(wú)法償還而被進(jìn)行拍賣，似乎也不是什么新鮮事。

 

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，國(guó)家政策在給予中小物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)大量?jī)?yōu)惠支持，這有助于其走出困境。另外，這也是行業(yè)并購(gòu)潮起，大魚吃小魚的好時(shí)機(jī)。像上述提到的迪辰倉(cāng)儲(chǔ)大廈，處于深圳的核心區(qū)域，以成交價(jià)4.07億元、總建面2.41萬(wàn)平方米計(jì)算，每平方米建面為1.68萬(wàn)元。

 

■ 零售數(shù)據(jù)、快遞數(shù)據(jù)和倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)均受疫情影響有所下滑

 

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年10月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額約4.03萬(wàn)億元，同比下降0.5%，其中，除汽車以外的消費(fèi)品零售額約為3.66萬(wàn)億元，下滑0.9%。其中，商品零售3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.5%；餐飲收入4099億元，下滑8.1%。1-10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額約36.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.6%。其中，除汽車以外的消費(fèi)品零售額約32.37萬(wàn)億元，增長(zhǎng)0.5%。其中，商品零售32.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%。 

 

可以看到，受疫情影響，10月單月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比有所下降，主要是餐飲方面數(shù)據(jù)受影響，但商品零售仍保持增長(zhǎng)。反觀網(wǎng)上零售數(shù)據(jù)，1-10月份，全國(guó)網(wǎng)上零售額約10.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.9%。網(wǎng)上零售的增長(zhǎng)速度大大高于整體的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速，意味著疫情繼續(xù)刺激著電子商務(wù)的發(fā)展。

 

在快遞郵政方面，據(jù)國(guó)家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)，10月份，郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量完成122.1億件，同比下降0.7%。其中，快遞業(yè)務(wù)量完成98.6億件，同比下降0.9%；郵政寄遞服務(wù)業(yè)務(wù)量完成23.5億件，同比增長(zhǎng)0.1%。1-10月，郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成1135.2億件，同比增長(zhǎng)4.5%。其中，快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成898.7億件，同比增長(zhǎng)3.6%；郵政寄遞服務(wù)業(yè)務(wù)量累計(jì)完成236.5億件，同比增長(zhǎng)8.1%。

 

從數(shù)據(jù)中可以看到，當(dāng)月，快遞業(yè)務(wù)也受到一定的影響，同比有所下滑。不過(guò)，郵政業(yè)務(wù)仍保持小幅度增長(zhǎng)，意味著郵政作為公共產(chǎn)品，在疫情期間充當(dāng)著兜底的作用。

 

在物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)與中儲(chǔ)發(fā)展股份有限公司聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)為46.7%，低于榮枯線，較上月下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，受疫影響市場(chǎng)供需兩端均在收縮，使得倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)量有所下滑。